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民國108年11月18日 星期一
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* 民眾必知案例-土地增值稅

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民眾必知案例-土地增值稅 資料表
案件分析 處理情形
出售自用住宅用地,在二年內另行購買自用住宅用地,土地增值稅怎麼退還? 土地所有權人出售自用住宅用地,自土地所有權完成移轉登記起,二年內另行購買未超過三公畝的都市土地;或未超過七公畝的非都市土地,仍作為自用住宅用地使用,新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,可申請就其已納之土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。例如:某甲出售自用住宅用地,出售地價100萬元,繳納土地增值稅5萬元,稅後得款95萬元。某甲於二年內另行購買自用住宅用地120萬元,則原繳納土地增值稅5萬元可全數退還〈不足支付新購土地地價120萬-95萬=25萬〉。如新購自用住宅用地地價98萬元,則土地增值稅可退還3萬元〈不足支付新購土地地價98萬 -95萬=3萬〉。
參考法規:土地稅法第35條規定。

農地經法院拍賣,申請不課徵土地增值稅有無申請期限的規定?債權人可否代位申請? 農業用地經法院拍賣,申請不課徵土地增值稅,權利人或義務人應於收到本局通知之次日起30日內提出申請,超過申請期限不可補行申請。申請不課徵土地增值稅之當事人為移轉土地之權利人或義務人,債權人不得代位行使該權利。
參考法規:土地稅法第39條之3規定。

同時出售多處自用住宅用地應如何計課土地增值稅? 同一土地所有權人持有多處自用住宅用地同時出售時,如其合計面積不超過都市土地三公畝或非都市土
地七公畝,可以視為一次出售,按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。至於同時出售除了訂約日期要相同外,並且要在同一天申報移轉現值,這樣才可視為一次出售。
參考法規:土地稅法第34條規定。

農業用地因未作農業使用、依法變更為非農業用地、移轉與非自然人等應課徵土地增值稅,調整原地價相關規定及檢附證件? 應以89年1月28日仍作農業使用之農業用地為適用範圍,申請時需檢附土地登記謄本或都市計畫使用分區證明文件等,如為都市內農地,加註89年1月28日使用分區別為農業區或保護區。
參考法規:土地稅法第39條之2第4項規定。

楊○○於96年7月間出售原持有宜蘭市○○段○○地號土地,地上建物門牌為宜蘭市○○路○○號,復於98年6月間購入臺北市文山區○○段○○地號土地,地上建物門牌為臺北市文山區○○路○○號○樓。當事人於98年7間向本局申請依土地稅第35條規定,按重購自用住宅用地就已納土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額,原經本局核定退還土地增值稅○○○元,嗣臺北市稅捐稽徵處文山分處於101年辦理清查時發現,該重購地地上建物於101年1月1日起出租予他人,已不符土地稅法自用住宅用地要件,本局於接獲是項通報後,即依土地稅法第37條規定予以追繳原退還之土地增值稅。當事人稱自98年8月入住新購地後,因遭遇惡鄰恐嚇騷擾,致家中幼兒遭受極大驚嚇,亦曾向治安單位報案製作筆錄等,
在身心不堪其擾下,遂於100年2月搬離自住屋,另行租屋,為減輕房貸及租屋沈重負擔,始於101年1月將該住宅出租,原意絶非要購屋營利,請准允免予追繳土地增值稅款。
土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者,其重購之土地,自完成移轉登記之日起,5年內再行移轉時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外,並應追繳原退還稅款;重購之土地,改作其他用途者亦同,為土地稅法第37條所明定。本案當事人稱因遭遇惡鄰恐嚇騷擾,致家中幼兒遭受極大驚嚇,在身心不堪其擾下,遂於100年2月搬離自住屋,另行租屋,並於101年1月將該自住屋出租他人,已不符重購自用住宅用地之要件。依同法第35條有關重購自用住宅用地退還原已繳納土地增值稅規定之立法意旨,在於考量土地所有權人因住所遷移等實際需要,必須出售原有自用住宅用地,而另於他處購買自用住宅用地,無論先售後購或先購後售,其出售地或重購地,當應以自用住宅用地為適用範圍,且重購地自完成移轉登記日起列管5年,此5年內均須符合「自用住宅用地」要件,
非僅於辦理重購退稅之時點符合。又重購地自完成移轉登記日起未滿5年期間,將重購地再行出售或轉供作其他用途,如出租或營業等情形,已不符重購地自用住宅用地之要件,自應追繳原退土地增值稅款。
參考法規:土地稅法第35、37條規定。

土地於89年1月28日以後分割或合併如何申請按土地稅法第39條之2第4項規定以89年1月28日當期公告現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅? 一、檢附地政機關出具證明之地價分算謄本。
二、於土地現現值申報書第9欄勾選所欲申報之項目。
參考法規:土地稅法第39條之2第4項規定。

法院拍賣自用住宅用地,於收到地方稅務局通知之次日起30日內,申請改按優惠稅率核課土地增值稅。 應於接到本局通知之次日起30日內提出申請,超過申請期限不可補行申請,其應檢附證件同一般自用住宅用地申請案件,惟非本人親自申請者,應另行檢附印鑑證明。
參考法規:土地稅法第34條之1規定

納稅人○先生買賣移轉所有坐落宜蘭市○○地號土地乙筆,其地上有3棟建物,納稅人僅設籍於其中一棟,是該戶建物本局依其所有持分比例計算適用自用住宅用地稅率面積,餘2棟建物依一般稅率核計,共核課土地增值稅75萬2,267元。納稅人○先生以其未准依自用住宅用地稅率之2棟建築可互相通行使用,應准其適用自用住宅優惠稅率。 本案經現場查核納稅人○先生所稱可互相通行使用之2棟建物並未打通使用;次查,該2棟建物於其移轉前並未有其本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記,本局原處分並無違誤,遂駁回其復查申請。
參考法規:土地稅法第9條、34條規定

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